Litiges portant sur les promesses de vente

Photo d'illustration

La promesse de vente d’un bien immobilier est un avant-contrat, qui précède la signature de l’acte authentique de vente (acte notarié).

Il s’agit d’un acte important en droit immobilier pouvant donner lieu à divers litiges.

Quelles sont les catégories de promesses de vente ?

Il existe deux catégories de promesses de vente : la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente, plus couramment dénommée « compromis de vente ».

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est définie par l’article 1124 du code civil.

Il s’agit du « contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

En d’autres termes, seul le promettant (le vendeur) donne son consentement au contrat envisagé, de manière irrévocable.

Le bénéficiaire (l’acquéreur potentiel) dispose quant à lui d’une option lui permettant de conclure ou non le contrat de vente.

Ainsi, le bénéficiaire ne s’oblige pas à acheter le bien immobilier. En revanche, la promesse de vente peut mettre à sa charge le paiement d’une indemnité d’immobilisation, destinée à compenser l’immobilisation du bien par le promettant.

Si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai prévu, la vente n’est pas conclue.

Si, au contraire, l’option est levée par le bénéficiaire, la vente est formée.

La promesse synallagmatique de vente ou « compromis de vente »

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente engage les deux parties, de façon ferme et définitive.

La promesse synallagmatique « vaut vente » lorsque les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, en vertu de l’article 1589 du code civil.

Il s’agit en réalité d’une vente, assortie de modalités telles que les conditions suspensives.

Dès lors, si le bénéficiaire refuse de régulariser l’acte définitif de vente, alors que les conditions suspensives sont levées, le promettant pourra solliciter l’exécution forcée de la vente et/ou des dommages-intérêts.

Quelles sont les principales clauses d’une promesse de vente ?

Même si les deux types de promesses de vente ont des effets juridiques distincts, elles comportent des clauses similaires.

Les éléments essentiels de la vente

Les promesses de vente doivent remplir les conditions de formation habituelles de tout contrat, prévues à l’article 1128 du code civil, à savoir :

– le consentement des parties,

– la capacité de contracter ;

– un contenu licite et certain.

En outre, les promesses de vente doivent contenir les éléments essentiels de la vente, que sont la chose et le prix (article 1583 du code civil).

Le délai légal de rétractation

Quel que soit le type de promesse de vente, l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’acquéreur non professionnel doit disposer d’un droit de rétractation.

Ce droit de rétractation s’applique lorsque la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation.

Une fois la promesse de vente signée, celle-ci doit être notifiée à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes).

L’acquéreur dispose alors d’un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée afin de se rétracter.

Les diagnostics obligatoires

Le vendeur doit fournir à l’acheteur diverses informations relatives au bien immobilier.

Un dossier de diagnostic technique doit ainsi être annexé à la promesse de vente, conformément à l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation.

Ce dossier comporte notamment un diagnostic plomb, un diagnostic amiante, un diagnostic termites, ou encore un diagnostic de performance énergétique.

En outre, si le bien est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, un diagnostic « loi Carrez » mentionnant la superficie privative du lot ainsi que sa surface habitable, doit être fourni.

Ces différents diagnostics peuvent donner lieu à des litiges, lorsqu’ils se révèlent erronés.

AETOS Avocats assiste ses clients à l’occasion de ces litiges, en agissant notamment en responsabilité à l’encontre des diagnostiqueurs.

Les conditions suspensives

Les conditions suspensives permettent de suspendre la réalisation de la vente à la survenance d’un événement.

En application de l’article 1304-6 du code civil :

si l’événement se réalise, l’obligation devient « pure et simple » : la vente est réputée réalisée ;

si l’événement ne se réalise pas, l’obligation est « réputée n’avoir jamais existé » : la promesse de vente est caduque.

Les principales conditions suspensives utilisées dans les promesses de vente sont :

– la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier ;

– la condition suspensive d’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ;

– la condition suspensive de renonciation d’une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;

– la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ;

– la condition suspensive de libération des lieux par le locataire, si les locaux vendus ont préalablement été donnés à bail, etc.

De nombreux litiges sont liés à ces conditions suspensives, et plus particulièrement à la condition suspensive d’obtenir d’un prêt.

En effet, si l’absence d’obtention résulte de la faute, de la négligence ou de la passivité de l’acheteur, le vendeur peut s’opposer à lui restituer l’indemnité d’immobilisation.

AETOS Avocats traite régulièrement des litiges relatifs aux conditions suspensives, dont notamment la condition suspensive de financement.

La clause pénale

La clause pénale est définie à l’article 1231-5 du code civil.

Il s’agit d’une clause prévoyant que la partie qui manque à ses obligations contractuelles doit payer une certaine somme à l’autre partie, à titre de dommages-intérêts.

Cette clause est très fréquente dans les promesses de vente.

Elle permet notamment de sanctionner l’acquéreur si celui-ci :

– refuse de signer l’acte notarié, alors même que les conditions suspensives sont levées ;

– n’a pas entrepris les démarches nécessaires en vue d’obtenir son prêt immobilier.

Si la partie défaillante ne règle pas le montant de la clause pénale, après avoir été mise en demeure, une action judiciaire peut être entreprise, avec l’assistance d’un avocat en droit immobilier.

AETOS Avocats se tient à la disposition des vendeurs et des acquéreurs afin de les assister à l’occasion de ces litiges.