Garantie des vices cachés

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Il n’est pas rare que l’acheteur d’un bien immobilier constate, après son emménagement, des défauts affectant le logement qu’il a acheté.

Ces défauts peuvent relever de la garantie des vices cachés, prévue aux articles 1641 et suivants du code civil, qui permet à l’acheteur d’obtenir un remboursement ou une réduction du prix de vente.

Cette garantie ne s’applique néanmoins pas à toutes les ventes d’immeuble. Sont notamment exclues les ventes aux enchères publiques ou les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) dont les vices cachés relèvent d’un régime particulier.

AETOS Avocats, dont l’activité est orientée vers le contentieux immobilier, assiste régulièrement les acquéreurs ou les vendeurs dans le cadre des litiges relatifs à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Tous les défauts affectant un bien immobilier ne sont pas toujours des vices cachés.

La notion de « vice caché » ne vise en effet que certains défauts répondant à des critères précis.

Le vice caché est un défaut grave

Seuls les défauts qui rendent le logement impropre à son usage ou en diminuent fortement l’usage peuvent être qualifié de vices cachés.

Il peut s’agir, par exemple, de problèmes d’humidité, de la présence de termites ou de mérules, de défauts structurels, ou d’une absence de chauffage ou d’alimentation en eau courante.

Le vice caché est un défaut antérieur à la vente

Le vendeur ne peut évidemment pas être tenu de garantir les défauts survenant après la vente.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose donc que le vice soit antérieur à la vente.

En pratique, la preuve de l’antériorité du vice peut être difficile à rapporter et nécessitera de recourir à une expertise judiciaire.

Le vice caché est un défaut…caché

Le vice caché est, par définition, un défaut qui n’est pas apparent.

Cela étant, il ne peut pas être reproché à l’acquéreur, non sachant, de ne pas avoir inspecté minutieusement le logement avant de l’acheter.

C’est pourquoi seuls les défauts facilement décelables pour un non-sachant sont considérés comme apparents.

En outre, un défaut mentionné dans l’acte de vente ou encore dans les diagnostics ne peut pas être qualifié de vice caché, dès lors que l’attention de l’acquéreur a été attirée sur le défaut.

Précisons également que, contrairement à une idée reçue, un vice caché n’est pas un vice dissimulé volontairement par le vendeur. Celui-ci peut tout à fait ignorer l’existence du vice.

Le vendeur peut-il s’exonérer de la garantie des vices cachés ?

L’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de garantir les vices cachés à moins qu’« il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Une clause d’exonération des vices cachés peut donc être insérée dans l’acte de vente afin de protéger le vendeur.

Une telle clause ne peut cependant exonérer ni le vendeur professionnel, ni le vendeur occasionnel de mauvaise foi.

Le vendeur professionnel

La notion de « vendeur professionnel » englobe les professionnels dont l’activité régulière est la vente de biens immobiliers (tels que les promoteurs).

Sont également assimilés à des vendeurs professionnels tous les vendeurs qui ne peuvent pas ignorer les vices, en raison de leur profession, tels que les architectes ou entrepreneurs vendant un immeuble après l’avoir fait construire.

Lorsque le vendeur est professionnel, la jurisprudence considère que les clauses d’exonération des vices cachés sont nulles.

Le vendeur professionnel est réputé connaître les vices affectant l’immeuble vendu et ne peut donc valablement s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Le vendeur occasionnel

La notion de « vendeur occasionnel » recouvre non seulement les vendeurs particuliers, mais également les professionnels ayant utilisé l’immeuble à l’occasion de leur activité et n’exerçant pas une activité de vente d’immeuble à titre habituel.

Contrairement aux vendeurs professionnels, les vendeurs occasionnels peuvent s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Une clause d’exonération des vices cachés est d’ailleurs quasi-systématiquement insérée dans un acte de vente entre particuliers.

Cette clause est néanmoins écartée lorsque le vendeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il connaissait le vice affectant l’immeuble.

La mauvaise foi du vendeur peut notamment être caractérisée lorsque le vendeur a dissimulé le vice, en camouflant par exemple de la moisissure ou des fissures avec du lambris.

Elle est toutefois difficile à établir et nécessitera souvent de recourir à une expertise judiciaire.

Comment mettre en œuvre la garantie des vices cachés ?

L’action en garantie des vices cachés obéit à un régime spécifique.

Elle se distingue d’autres actions, telles que l’action en nullité fondée sur un vice du consentement, ou l’action pour défaut de conformité.

AETOS Avocats conseille utilement les acquéreurs sur le choix de l’action à mettre en œuvre, au regard de la nature du défaut affectant le bien immobilier, et des éléments du dossier.

Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?

L’action en garantie des vices cachés est enfermée dans un délai d’action très bref de deux ans, prévu à l’article 1648 du code civil.

Ce délai d’action court toutefois à compter de la découverte du vice par l’acquéreur, et non à compter de la vente.

Quels sont les effets de la garantie des vices cachés ?

L’acheteur qui souhaite mettre en œuvre la garantie des vices cachés a le choix entre deux options, prévues à l’article 1644 du code civil.

Il peut d’abord demander de restituer le bien immobilier et de se faire rembourser le prix et les frais d’achat : c’est « l’action rédhibitoire ».

L’acquéreur peut au contraire souhaiter garder le bien immobilier et obtenir une réduction de prix : c’est « l’action estimatoire ».

Quelle que soit l’option choisie, des dommages-intérêts peuvent être sollicités à l’encontre du vendeur professionnel ou du vendeur occasionnel de mauvaise foi, en application de l’article 1645 du code civil.

Comment agir en garantie des vices cachés contre le vendeur ?

Lorsqu’un vice caché est découvert, il est fortement recommandé à l’acquéreur de prendre rapidement contact avec le vendeur en lui adressant une réclamation écrite.

Il convient de joindre à ce courrier les différents éléments de preuve démontrant l’existence et l’ampleur du vice caché, tels qu’un procès-verbal de constat d’huissier ou des photographies.

Si le vendeur reste muet ou rejette la réclamation de l’acquéreur, ce dernier a tout intérêt à recourir aux services d’un avocat afin de préserver ses droits.

AETOS Avocats se tient à la disposition des acquéreurs de biens immobiliers afin de les conseiller et les assister dans la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.