Expulsions locatives

Photo d'illustration

Les locataires sont tenus à un certain nombre d’obligations, dont le non-respect peut justifier la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion, très encadrée par la loi.

Quels sont les motifs d’expulsion d’un locataire ?

Les principales obligations mises à la charge du locataire sont listées à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le non-respect de ces obligations constitue des motifs pouvant justifier la résiliation du contrat de location et la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion locative.

Les impayés de loyers et charges

Le non-paiement des loyers et charges constitue certainement le principal motif pouvant conduire à l’expulsion d’un locataire.

Le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables dans les délais fixés par le bail d’habitation.

A défaut, le bailleur, privé d’une source de revenus, est fondé à demander la résiliation du contrat de location.

Le défaut d’assurance

Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En pratique, cette obligation concerne essentiellement les risques d’incendie, d’explosion et de dégâts des eaux.

Le respect de cette obligation d’assurance est particulièrement important pour le propriétaire.

La Cour de cassation a en effet jugé que le bailleur peut être tenu d’indemniser les tiers victimes d’un sinistre, s’il n’a pas vérifié que son locataire était bien assuré contre les risques locatifs.

La sous-location illégale

Il est en principe interdit pour le locataire de sous-louer le logement, sans l’accord écrit du bailleur

Cet accord doit concerner tant le principe de la sous-location, que le prix du loyer de la sous-location.

Les manquements des locataires à cette interdiction de sous-louer sont d’autant plus fréquents avec le développement des plateformes de type AirBnb. 

Le maintien dans les lieux après un congé

Le propriétaire peut, sous certaines conditions, donner congé à son locataire pour la fin du bail.

Si le locataire refuse de quitter les lieux à l’expiration du délai de préavis, une procédure d’expulsion peut être engagée à son encontre par le bailleur.

Les autres manquements aux obligations du locataire

D’autres manquements du locataire à ses obligations peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail, si ces manquements sont suffisamment graves.

Il peut s’agir notamment des manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible ou à son obligation d’entretien.

Quelles sont les étapes de la procédure d’expulsion d’un locataire ?

La procédure d’expulsion locative comporte plusieurs étapes, encadrées par la loi.

Etape 1 : le commandement visant la clause résolutoire

La plupart des contrats de location comportent une clause résolutoire prévoyant que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations.

Cette clause résolutoire ne peut porter que sur le non-paiement des loyers, des charges et du dépôt de garantie, sur le défaut d’assurance, ou sur le non-respect de l’obligation de jouissance paisible constaté par une décision de justice.

Toute clause résolutoire portant sur un autre motif est interdite.

Afin de mettre en œuvre la clause résolutoire, le propriétaire doit faire signifier à son locataire un commandement visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice.

Après la délivrance du commandement, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette (en cas d’impayés) ou d’un mois pour souscrire une assurance (en cas de défaut d’assurance).

En parallèle, l’huissier doit informer la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) en cas d’impayés.

Etape 2 : l’assignation

Si le commandement reste sans effet, une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection est alors délivrée au locataire, par voie d’huissier de justice.

Cette assignation est notifiée au Préfet, au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation en expulsion peut également contenir d’autres demandes à l’encontre du locataire, telles qu’une demande de paiement en cas d’impayés.

Etape 3 : l’audience

L’affaire est ensuite plaidée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Lorsque la demande d’expulsion est motivée par des loyers impayés, le locataire peut demander des délais de paiement s’il peut régler ses arriérés de loyers.

A l’issue des plaidoiries, l’affaire est mise en délibéré. Le juge fixe la date à laquelle sa décision sera rendue (généralement un ou deux mois après l’audience). 

Etape 4 : le délibéré

Le juge rend ensuite sa décision. Il ordonne l’expulsion ou peut éventuellement accorder au locataire des délais de paiement s’il estime que le locataire a les moyens d’apurer sa dette.

La décision doit ensuite être signifiée au locataire, par huissier de justice, afin notamment de faire courir le délai d’appel d’un mois.

Etape 5 : le commandement de quitter les lieux

Même si le juge a fait droit à la demande d’expulsion formée par le bailleur, le locataire ne peut pas être immédiatement expulsé.

Un commandement d’avoir à libérer les locaux dans un délai de deux mois doit en effet être signifié au locataire par acte d’huissier.

Ce commandement doit encore une fois être notifié au Préfet.

Etape 6 : le recours à la force publique

Si le locataire persiste à se maintenir dans les lieux, l’huissier sollicite alors le concours de la force publique afin de faire expulser le locataire (en dehors de la période de trêve hivernale).

Le propriétaire ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion du locataire.

Il commettrait en effet un délit passible de 3 ans de prison et 30.000 € d’amende.

Pourquoi faire appel à un avocat pour faire expulser son locataire ?

Quel que soit le motif justifiant l’expulsion, un propriétaire a tout intérêt à être accompagné par un avocat en droit immobilier.

AETOS Avocats propose aux bailleurs un accompagnement personnalisé, à tous les stades de la procédure d’expulsion, et intervient dans toute l’Ile-de-France, notamment à Paris, en Seine Saint-Denis ou dans les Hauts de Seine. 

Avant la procédure d’expulsion

Dès le premier manquement du locataire à ses obligations, le bailleur peut recourir aux services d’un avocat afin de l’assister.

AETOS Avocats peut notamment aider le propriétaire à rechercher, si possible, une solution amiable avec le locataire afin d’éviter la mise en œuvre de la procédure d’expulsion.

Pendant la procédure d’expulsion

Une procédure d’expulsion d’un locataire peut s’avérer longue et complexe, compte tenu du nombre d’étapes à respecter.

AETOS Avocats veille à préserver les droits du bailleur, en préparant le dossier d’expulsion, en rédigeant l’assignation, en plaidant l’affaire, et en assistant le bailleur tout au long de la procédure, jusqu’au départ effectif du locataire.

AETOS Avocats travaille en coordination avec un réseau d’huissiers de justice en charge de la délivrance des actes et de l’exécution des jugements d’expulsion.