Action en contestation d’une assemblée générale de copropriété

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Les assemblées générales de copropriété sont à l’origine de nombreux litiges.

Les résolutions adoptées lors de ces assemblées peuvent en effet léser certains copropriétaires qui souhaitent obtenir l’annulation des résolutions prises.

AETOS Avocats assiste tant les copropriétaires que les syndics à l’occasion des actions en contestation d’assemblées générales de copropriété.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en contestation d’une assemblée générale de copropriété ?

L’action en contestation d’une assemblée générale de copropriété est soumise à trois conditions cumulatives : l’existence d’une décision, la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant, et le respect d’un délai de contestation.

L’existence d’une décision d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit implicitement que seules les « décisions » prises lors d’une assemblée générale de copropriété peuvent être contestées.

La notion de « décision » est plus complexe qu’elle ne paraît.

Une décision suppose d’abord l’existence d’un vote exprimé lors de l’assemblée. 

Ainsi, de simples recommandations prises sans vote ou une demande de renseignements sans vote, ne constituent pas des décisions prises lors de l’assemblée générale.

La résolution adoptée doit en outre produire des effets juridiques

Dès lors, un simple accord de principe, une mise à l’étude d’une question ou encore un échange de vues ne constituent pas davantage des décisions d’assemblée générale.

La qualité de copropriétaire opposant ou défaillant

L’action en contestation d’une assemblée générale de copropriété n’est ouverte qu’aux seuls copropriétaires, à l’exclusion des tiers.

La seule qualité de copropriétaire ne permet néanmoins pas d’agir à l’encontre d’une décision d’assemblée générale.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une telle décision.

Les copropriétaires opposants sont ceux qui ont voté (directement ou par l’intermédiaire de leur mandataire) à l’encontre de la résolution contestée. 

Ainsi, un copropriétaire ayant émis un vote favorable lors de l’assemblée générale ne peut plus  contester ultérieurement la résolution adoptée au motif qu’il aurait changé d’avis.

Les copropriétaires défaillants sont ceux qui n’étaient ni présents, ni représentés lors de l’assemblée générale, et n’ont donc pas voté sur la résolution contestée.

La qualité de copropriétaire opposant ou défaillant s’apprécie au regard du procès-verbal de l’assemblée générale, dont les mentions font foi jusqu’à preuve du contraire.

Le délai de contestation d’une assemblée générale

Les décisions prises lors d’une assemblée générale de copropriété doivent impérativement être contestées dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

La notification, qui constitue ainsi le point de départ du délai de contestation, doit :

être faite par le syndic, et lui seul, dans un délai d’un mois à compter de l’assemblée générale des copropriétaires ;

être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception, par huissier de justice ou par voie électronique (pour les copropriétaires ayant accepté ce mode de notification) ;

• rappeler les délais et voies de recours à l’encontre des décisions de l’assemblée générale.

Si cette notification n’est pas effectuée ou est irrégulière, le délai de contestation de deux mois ne commence pas à courir.

Lorsque la notification a été effectuée par lettre recommandée avec avis de réception, le point de départ du délai de contestation est le lendemain de la « première présentation » de cette lettre par le facteur.

Le délai commence donc à courir même si le copropriétaire omet – sciemment ou non – d’aller chercher cette lettre recommandée avec avis de réception au bureau de poste.

Ce délai est enfin prévu « à peine de déchéance » et ne peut être interrompu que par la délivrance d’une assignation devant le tribunal judiciaire.

Quels sont les motifs de contestation d’une assemblée générale de copropriété ?

Toute violation des règles de forme ou des règles de fond applicables aux assemblées générales de copropriété est susceptible de justifier l’exercice d’une action en contestation d’assemblée générale.

Le non-respect des règles de forme

Le non-respect des règles de forme édictées tant par la loi du 10 juillet 1965 que par le décret du 17 mars 1967 constitue en soi un motif de nullité.

Ces règles concernent d’abord les convocations aux assemblées générales de copropriétaires. 

Une absence de convocation, de même qu’une convocation irrégulière ou tardive, entraînent ainsi la nullité de l’assemblée générale.

En outre, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être scrupuleusement respecté. 

Un vote sur une question non inscrite à l’ordre du jour constitue ainsi un motif de nullité de la résolution adoptée.

Les règles relatives à la présidence de l’assemblée générale doivent également être respectées, sous peine d’annulation de l’assemblée. 

L’absence de désignation d’un président de l’assemblée et/ou d’un secrétaire est par exemple un motif d’annulation de l’assemblée.

Enfin, les violations d’autres règles de forme, telles que le non-respect des règles applicables à la feuille de présence et au procès-verbal d’assemblée générale, peuvent également motiver une demande d’annulation d’assemblée générale.

Le non-respect des règles de fond

Le non-respect de plusieurs règles de fond peut également justifier l’exercice d’une action en contestation d’assemblée générale.

Il en est notamment ainsi de la violation des règles de majorité. 

Les décisions votées par les copropriétaires sont en effet soumises à quatre règles de majorité applicables suivant la nature et l’importance des décisions. 

L’adoption d’une résolution à une majorité inférieure à celle requise est un motif de nullité de la résolution.

L’excès de pouvoir peut également constituer un motif d’annulation. 

Le syndicat des copropriétaires a en effet pour seul objet « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes », conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En dehors de ce domaine d’intervention, l’assemblée générale ne peut statuer qu’à l’unanimité. 

Une décision prise à une majorité quelconque constituerait alors un excès de pouvoir, justifiant l’annulation de la résolution.

Enfin, une décision, même adoptée dans des formes régulières et à la majorité requise, peut également être contestée lorsqu’elle constitue un abus de majorité.

L’abus de majorité est caractérisé en présence d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La notion d’abus de majorité donne lieu à un contentieux abondant, notamment lié au rejet des demandes de travaux formées par les copropriétaires.

Quels sont les effets de l’action en contestation d’une assemblée générale ?

Quel que soit le motif de contestation, le copropriétaire qui souhaite introduire une action en contestation d’une assemblée générale de copropriété doit impérativement recourir aux services d’un avocat en droit immobilier (obligatoire en la matière).

L’action est introduite devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et entraîne plusieurs conséquences.

AETOS Avocats se tient à la disposition des copropriétaires afin de contester les assemblées générales des copropriétés situées dans toute l’Ile de France, et principalement à Paris, en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne.

Les effets en cours d’instance

L’action introduite par un copropriétaire n’a pas pour effet de suspendre l’exécution de la résolution adoptée par l’assemblée générale.

Les décisions votées lors d’une assemblée générale sont en effet exécutoires tant que leur annulation n’est pas prononcée par le tribunal judiciaire.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit toutefois que, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 (travaux adoptés à la majorité absolue) et 26 (travaux adoptés à la double majorité) est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de recours à l’encontre de l’assemblée générale.

Ce texte ne prévoit pas directement que l’introduction d’un recours suspend l’exécution des travaux. 

Néanmoins, le syndic prendrait un risque important à faire exécuter des travaux faisant l’objet d’une contestation devant le tribunal.

Les effets à l’issue de l’instance

Si l’action en contestation de l’assemblée générale échoue, la résolution contestée est définitivement exécutoire et produit tous ses effets.

Si au contraire, l’action aboutit favorablement, la résolution contestée est annulée, tant à l’égard du copropriétaire demandeur que des autres copropriétaires.

La compétence des tribunaux en matière de contestations d’assemblées générales se limitent d’ailleurs, en principe, au seul constat de la validité ou de la nullité des résolutions contestées.

Les juges ne peuvent donc pas imposer au syndicat des copropriétaires une autre décision en lieu et place de la résolution annulée.

Enfin, lorsqu’une résolution a été annulée en raison d’un vice de forme ou d’une majorité insuffisante, elle peut de nouveau être soumise au vote des copropriétaires lors d’une nouvelle assemblée générale.