Avocats en droit de la copropriété

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Le droit de la copropriété est l’une des principales branches du droit immobilier. Ce droit est essentiellement régi par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

AETOS Avocats, cabinet d’avocats en droit de la copropriété aux LILAS et à PARIS, intervient régulièrement dans cette matière complexe.

Qui peut faire appel à un avocat en droit de la copropriété ?

Une copropriété est constituée de plusieurs acteurs, qui peuvent avoir besoin de recourir aux services d’un avocat en droit de la copropriété.

Le copropriétaire

Un copropriétaire est titulaire d’un lot de copropriété (ou plusieurs), c’est-à-dire d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.

Tout copropriétaire a des droits et obligations, résultant principalement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.

Les droits du copropriétaire recouvrent notamment le droit de voter aux assemblées générales ou le droit d’user et jouir librement de son lot de copropriété.

En contrepartie, le copropriétaire doit respecter certaines obligations, dont principalement le paiement des charges de copropriété et l’interdiction de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires

L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires.

Celui-ci est doté de la personnalité juridique et peut ainsi agir en justice ou être poursuivi, acquérir ou vendre des biens ou conclure des contrats.

Le syndicat des copropriétaires dispose également d’un patrimoine, constitué de dettes et créances.

Il est notamment chargé de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes, de l’établissement et de la modification du règlement de copropriété, de la souscription des contrats d’assurance ou encore de la nomination ou de la révocation du syndic.

Pour ce faire, le syndicat des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an, lors des assemblées générales de copropriété.

Le syndic

Le syndic est désigné par le syndicat des copropriétaires.

Il peut s’agir d’un syndic professionnel ou d’un syndic bénévole.

Le syndic est le mandataire et le membre exécutif du syndicat des copropriétaires. Il doit notamment faire exécuter les décisions adoptées par le syndicat des copropriétaires, veiller au respect du règlement de copropriété, ou encore tenir la comptabilité.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de membres élus lors de l’assemblée générale, pour une durée de 3 ans maximum, renouvelable.

Ceux-ci sont choisis parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, leurs conjoints ou partenaires de PACS, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers.

Le conseil syndical est chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic.

Le syndicat des copropriétaires peut en outre déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre certaines décisions relevant de la majorité simple.

L’intervention de l’avocat en droit de la copropriété dans le cadre des assemblées générales de copropriété

AETOS Avocats, cabinet d’avocats en droit de la copropriété, assiste les copropriétaires avant, pendant et après les assemblées générales de copropriété.

La préparation des assemblées générales de copropriété

Un copropriétaire peut avoir intérêt à recourir aux services d’un avocat en droit de la copropriété avant la tenue d’une assemblée générale de copropriété.

L’assistance d’un avocat peut notamment être utile afin de préparer un projet de résolution à soumettre au vote des copropriétaires en vue de solliciter une autorisation de travaux, par exemple.

La représentation des copropriétaires lors des assemblées générales de copropriété

Seuls les copropriétaires peuvent en principe participer aux assemblées générales de copropriété.

Néanmoins, un copropriétaire peut donner pouvoir à un mandataire afin de le représenter lors de l’assemblée générale de copropriété et voter en ses lieu et place.

Un tel pouvoir peut notamment être confié à un avocat en droit de la copropriété, habitué à représenter ses clients.

La contestation des assemblées générales de copropriété

Tout copropriétaire peut un jour être amené à contester une assemblée générale de copropriété.

Cette contestation peut s’appuyer sur la violation d’une règle de forme, telle que le non-respect de l’ordre du jour, et/ou sur la violation d’une règle de fond, telle que le non-respect des règles de majorité.

Quel que soit le motif, la contestation d’une assemblée générale de copropriété nécessite l’introduction d’une procédure devant le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance).

Cette action doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

La représentation par avocat est obligatoire en la matière.

Le copropriétaire qui souhaite contester une assemblée générale doit donc impérativement faire appel, au plus vite, à un avocat en droit de la copropriété afin de l’assister et le représenter.

L’intervention de l’avocat en droit de la copropriété en matière de charges de copropriété

Le paiement des charges de copropriété est l’une des principales obligations pesant sur les copropriétaires.

Cette obligation de payer les charges fait l’objet d’un important contentieux.

Le recouvrement des charges de copropriété

Lorsqu’un copropriétaire est défaillant dans le paiement des charges, plusieurs actions peuvent être mises en œuvre par le syndicat des copropriétaires (agissant par son syndic).

Le syndicat des copropriétaires peut d’abord introduire une action au fond, devant le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) si la dette est supérieure à 10.000 €, ou le tribunal de proximité (anciennement tribunal d’instance) si la dette est inférieure à 10.000 €.

Une « super procédure » de recouvrement des charges de copropriété est également prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut de paiement d’une provision sur charges courantes ou des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel.

Cette procédure peut être mise en œuvre après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, restée infructueuse pendant 30 jours.

A l’issue de ce délai de 30 jours, toutes les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires peut en outre introduire une action devant le Président du tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance), statuant selon les règles de la procédure accélérée au fond qui lui permettra d’obtenir une décision rapide.

AETOS Avocats intervient dans l’intérêt des syndicats des copropriétaires (agissant par leur syndic) afin d’introduire ces différentes actions.

Le cabinet défend également les copropriétaires défendeurs, en contestant éventuellement les charges de copropriété réclamées ou en sollicitant des délais de paiement.

La contestation des charges de copropriété

Les motifs de contestation des charges de copropriété peuvent concerner tant le principe de ces charges que leur montant.

Comme évoqué précédemment, les contestations peuvent être formulées lorsqu’un copropriétaire est assigné en recouvrement des charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires peuvent également prendre l’initiative d’introduire une action afin de solliciter la restitution des sommes indûment versées au syndicat des copropriétaires.

AETOS Avocats intervient dans l’intérêt des copropriétaires et des syndicats des copropriétaires dans les litiges ayant trait à la contestation des charges de copropriété.

L’annulation de la répartition des charges de copropriété

Les copropriétaires doivent payer deux types de charges (les charges générales et les charges spéciales) qui sont soumises à des critères de répartition différents définis par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En pratique, il arrive que la répartition des charges de copropriété, déterminée dans le règlement de copropriété, ne respecte pas ces critères légaux.

Or, la répartition des charges de copropriété s’impose aux copropriétaires et ne peut en principe être modifiée qu’à l’unanimité.

A défaut d’obtenir une telle unanimité, le copropriétaire lésé devra introduire une action en nullité de la répartition des charges, avec l’assistance d’un avocat en droit immobilier.

L’intervention de l’avocat en droit de la copropriété en matière de responsabilité des copropriétaires et du syndic

Les différents acteurs d’une copropriété sont soumis à un certain nombre d’obligations.

A ce titre, leur responsabilité est susceptible d’être recherchée lorsque ces obligations ne sont pas respectées.

La responsabilité des copropriétaires

Les litiges ayant trait à la responsabilité des copropriétaires sont nombreux et variés. Ils peuvent notamment concerner des troubles de voisinage tels que des nuisances sonores, des constructions non autorisées sur les parties communes, des désordres affectant les parties communes ou les parties privatives d’autres copropriétaires, ou plus généralement, une violation quelconque du règlement de copropriété.

AETOS Avocats assiste tant les copropriétaires que les syndics à l’occasion de ces litiges.

La responsabilité du syndic

Le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires et les tiers peuvent rechercher la responsabilité du syndic en cas de faute.

De nombreuses fautes sont susceptibles d’être reprochées au syndic, telles que des manquements à son obligation de conseil, des négligences dans l’entretien et la conservation de l’immeuble, des négligences dans le recouvrement des charges de copropriété, une violation des règles relatives aux assemblées générales, etc.

AETOS Avocats intervient régulièrement dans les litiges relatifs à la mise en œuvre de la responsabilité du syndic, tant dans l’intérêt du syndic que des copropriétaires ou des tiers.