Référé préventif

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Les opérations de construction sont à l’origine de nombreux litiges, particulièrement en milieu urbain. 

Les travaux génèrent inévitablement des nuisances pour les voisins (bruit, poussière…), voire même des désordres affectant les bâtiments (fissures, affaissements de terrain, dégâts divers…).

Afin de prévenir ces difficultés, une procédure dite de « référé-préventif » peut être diligentée, en vue de préserver tant les intérêts du maître d’ouvrage (c’est-à-dire celui pour le compte duquel les travaux sont réalisés) que des voisins à l’opération de construction.

AETOS Avocats conseille et assiste les maîtres d’ouvrage et les riverains, à tous les stades de la procédure de référé-préventif.

Qu’est-ce qu’un référé-préventif ?

Avant l’exécution des travaux, le maître d’ouvrage peut faire réaliser un constat d’huissier afin de conserver une preuve de l’état des constructions voisines.

Un tel procédé peut suffire lorsque les travaux sont de faible ampleur.

Toutefois, l’huissier de justice n’est pas un technicien du bâtiment et ne pourra émettre d’avis ou recommandations techniques.

Dès lors, lorsque l’opération de construction est importante, le maître d’ouvrage a tout intérêt à faire désigner un expert judiciaire, par le juge des référés, dans le cadre d’une procédure de référé-préventif.

Définition du référé-préventif

La procédure de référé-préventif est fondée juridiquement sur l’article 145 du code de procédure civile qui dispose que :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Le référé-préventif est une procédure particulière qui vise à solliciter la désignation d’un expert judiciaire, avant tous travaux.

La mission de l’expert consistera principalement à examiner l’état des constructions voisines et à donner son avis sur les désordres pouvant survernir en cours de travaux.

La procédure de référé-préventif est généralement mise en œuvre par le maître d’ouvrage.

Elle présente toutefois une utilité tant pour le maître d’ouvrage que pour les voisins à l’opération de construction.

Utilité du référé-préventif

Si le référé­-préventif n’est pas obligatoire, il est vivement conseillé, surtout lorsque les travaux envisagés sont importants et réalisés en milieu urbain dense.

La désignation d’un expert judiciaire présente d’abord un intérêt incontestable pour le maître d’ouvrage.

Elle lui permet en effet de :

– prévenir, ou à tout le moins limiter, les contestations des voisins à l’opération de construction ;

– préserver les recours du maître d’ouvrage à l’encontre des constructeurs (maître d’œuvre, entreprises, bureaux d’études etc.), en cas de désordres survenant en cours de travaux.

En outre, la jurisprudence considère parfois que le maître d’ouvrage a commis une faute s’il s’est abstenu de diligenter un référé-préventif, alors que l’opération présentait des risques.

Le référé-préventif est également très utile pour les voisins à l’opération de construction.

Ces derniers peuvent en effet faire constater l’état de leur propriété avant travaux, et démontrer plus facilement le lien de causalité entre les travaux et les désordres survenus en cours de travaux.

A ce titre, le référé-préventif permet donc de préserver les intérêts des riverains qui ont tout intérêt à participer activement aux opérations d’expertise, assistés, le cas échéant, d’un avocat en droit immobilier.

Comment se déroule un référé-préventif ?

La procédure de référé-préventif peut être décomposée en trois phases :

– la désignation de l’expert judiciaire, qui doit intervenir suffisamment tôt afin que les constats préventifs puissent être réalisés avant le démarrage des travaux ;

– les constats préventifs, qui constituent en quelque sorte un « état des lieux » avant travaux ;

– les constats des désordres pouvant éventuellement survenir en cours de travaux.

La désignation d’un expert judiciaire

Plusieurs démarches doivent être effectuées en vue de la désignation de l’expert judiciaire.

Il importe d’abord de recueillir tous les éléments nécessaires permettant à l’avocat du maître d’ouvrage de préparer l’assignation en référé-préventif.

Il est notamment nécessaire d’identifier les parties qui auraient intérêt à participer aux constats préventifs, à savoir :

– les intervenants à l’acte de construire (maître d’œuvre, entreprises, coordonnateur SPS etc.),

– les concessionnaires (eau, électricité, gaz) et les collectivités territoriales en charge de la voirie,

– les riverains à l’opération de construction.

Une assignation en référé-préventif devant le Président du tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) doit ensuite être délivrée à ces parties, en vue d’une audience de référé.

A la suite de cette audience, le juge des référés rend une ordonnance de référé désignant un expert judiciaire et ordonnant le versement par le demandeur d’une provision sur les frais d’expertise.

Après consignation de cette provision, l’expert judiciaire convoque les parties en vue d’une première réunion d’expertise.

La mission de l’expert judiciaire avant les travaux

Lors de la première réunion d’expertise, l’expert judiciaire rappelle les termes de sa mission et fixe un planning des constats à intervenir.

Le projet de construction est également présenté par le maître d’ouvrage aux diverses parties ainsi qu’à l’expert judiciaire.

Plusieurs réunions peuvent ensuite être organisées en fonction de l’importance de l’opération envisagée.

Lors de ces réunions d’expertise, l’expert judiciaire examine attentivement l’état des constructions voisines.

Il photographie et décrit les désordres pouvant affecter ces constructions (fissures, dégâts des eaux, décollements de peinture…).

L’expert judiciaire peut également donner son avis sur les mesures à prendre afin de limiter les nuisances subies par le voisinage lors des travaux.

Lorsque tous les constats préventifs ont été réalisés, l’expert judiciaire établit généralement un pré-rapport d’expertise.

Ce pré-rapport servira de document de référence en cas de désordres allégués par les riverains en cours de travaux.

La mission de l’expert judiciaire en cours de travaux

En cours de travaux, des désordres peuvent affecter les constructions voisines.

Les voisins concernés doivent alors contacter l’expert judiciaire afin de lui demander d’organiser une réunion d’expertise.

Lors de cette réunion, l’expert examine les désordres allégués, les compare à ceux relevés lors des constats préventifs, et détermine s’ils sont imputables aux travaux.

Le cas échéant, l’expert judiciaire donne son avis sur la responsabilité des divers intervenants à l’acte de construire et sur le montant des travaux nécessaires afin de réparer les désordres.

A la fin des travaux, l’expert judiciaire dépose son rapport d’expertise définitif, retraçant l’ensemble de ses opérations d’expertise.

Sur la base de ce rapport, les riverains pourront tenter de négocier à l’amiable avec le promoteur et les acteurs du chantier, en vue d’obtenir la réparation des désordres subis.

Si ces négociations échouent, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) pourra alors être saisi du litige.