Garantie décennale

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Les travaux de construction sont fréquemment à l’origine de divers désordres, plus ou moins graves.

Afin d’obtenir réparation, le maître d’ouvrage peut mettre en œuvre diverses actions, suivant la nature, l’importance et la date d’apparition des désordres.

Parmi les possibilités qui s’offrent au maître d’ouvrage figure la garantie décennale, qui couvre les désordres les plus graves.

Cette garantie est prévue à l’article 1792 du code civil qui dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Quel est l’objet de la garantie décennale ?

La garantie décennale n’a vocation à s’appliquer qu’aux désordres qui affectent un ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement.

Qu’est-ce qu’un ouvrage ?

La loi ne définit pas la notion d’ouvrage, qui est laissée à l’appréciation des juges.

La jurisprudence considère que cette notion recouvre toutes les constructions ancrées dans le sol.

Dès lors, un mobile-home simplement posé sur le sol ne constitue pas un ouvrage.

Sont également assimilés à des ouvrages les travaux sur existants d’une certaine ampleur, donnant lieu à l’utilisation de techniques du bâtiment (réhabilitation, rénovation importante…).

Qu’est-ce qu’un élément d’équipement ?

La notion d’élément d’équipement recouvre les produits finis installés sans transformation, tels que les chaudières ou les pompes à chaleur.

L’article 1792 du code civil prévoit expressément que la garantie décennale s’applique en présence de désordres qui affectent un élément d’équipement de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination.

La jurisprudence va plus loin, en considérant désormais que « les désordres affectant les éléments d’équipement dissociables ou non, d’origine ou installés sur l’existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination ».

Ainsi, la garantie décennale s’applique par exemple en présence de désordres affectant une pompe à chaleur et empêchant l’usage normal de l’immeuble.

Quels sont les désordres couverts par la garantie décennale ?

Tous les désordres affectant un ouvrage ou un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage ne sont pas couverts par la garantie décennale.

Celle-ci ne s’applique en effet qu’aux désordres cachés lors de la réception, qui revêtent une gravité suffisante.

Les désordres non apparents à la réception

La réception des travaux constitue le point de départ des garanties légales, parmi lesquelles figure la garantie décennale.

Seuls les désordres non apparents lors de la réception ont vocation à être couverts par la garantie décennale.

Les désordres apparents lors de la réception doivent impérativement faire l’objet de réserves inscrites sur le procès-verbal de réception. A défaut, le maître d’ouvrage est réputé avoir accepté ces désordres.

Les désordres ainsi réservés pourront donner lieu à la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs.

La gravité des désordres

Seuls sont couverts par la garantie décennale les désordres qui revêtent une certaine gravité.

La garantie décennale s’applique en premier lieu aux désordres qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou de l’un de ses éléments d’équipement indissociables.

Il peut notamment s’agir de fissures importantes entraînant l’affaissement de l’ouvrage ou de désordres d’infiltrations.

La garantie décennale couvre en second lieu les désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

L’impropriété à destination est appréciée de façon subjective, en considération de l’utilisation attendue de l’ouvrage.

A titre d’exemple, des défauts d’isolation phonique affectant un pavillon à usage d’habitation ne seront pas nécessairement couverts par la garantie décennale.

En revanche, ces défauts relèveraient de la garantie décennale s’ils affectaient un cabinet médical, devant respecter des exigences particulières liées au secret médical.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la garantie décennale ?

Comme son nom l’indique, la garantie décennale doit être mise en œuvre dans un délai de dix ans à compter de la réception.

La mise en œuvre de cette garantie obéit à certaines conditions.

Qui peut bénéficier de la garantie décennale ?

La garantie décennale bénéficie évidemment au maître de l’ouvrage, c’est-à-dire à la personne pour le compte de laquelle l’ouvrage a été réalisé.

Elle s’étend également aux propriétaires successifs de l’ouvrage.

En revanche, les simples titulaires d’un droit de jouissance sur l’ouvrage, tels que les locataires, ne pourront pas se prévaloir de la garantie décennale.

Ces derniers pourraient seulement rechercher la responsabilité de leur bailleur, propriétaire de l’ouvrage, ainsi que la responsabilité délictuelle de droit commun des constructeurs, qui suppose la démonstration d’une faute en lien avec un préjudice.

Qui est tenu à la garantie décennale ?

La garantie décennale peut être mise en œuvre à l’encontre des constructeurs visés à l’article 1792-1 du code civil, à savoir les architectes, les entrepreneurs, les techniciens et toutes les personnes liées au maître d’ouvrage par un contrat d’entreprise.

Sont également débiteurs de la garantie décennale les constructeurs de maison individuelle, de même que certains vendeurs, tels que les vendeurs d’immeubles en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En revanche, la jurisprudence considère qu’il est impossible de mettre en œuvre la garantie décennale à l’encontre des sous-traitants d’une entreprise, puisqu’ils ne sont pas liés contractuellement au maître d’ouvrage.

Comment mettre en œuvre la garantie décennale ?

Une demande en justice doit impérativement être formée avant l’expiration du délai de dix ans suivant la réception.

En pratique, il sera nécessaire de recourir à une expertise judiciaire avant tout procès, en diligentant une assignation en référé-expertise à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs.

Cette mesure d’instruction vise à obtenir l’avis d’un expert judiciaire, indépendant et impartial, sur l’origine des désordres, leur importance et leurs conséquences.

Le rapport d’expertise déposé par l’expert judiciaire permettra soit de trouver un accord entre les parties, soit d’introduire une procédure devant le tribunal judiciaire compétent.

Quels sont les effets de la garantie décennale ?

La garantie décennale permet en principe à son bénéficiaire d’obtenir la réparation de l’intégralité des préjudices.

Les constructeurs peuvent toutefois invoquer certaines causes d’exonération.

L’indemnisation des préjudices matériels et immatériels

Le mécanisme institué par la garantie décennale est un régime de responsabilité de plein droit.

En d’autres termes, le maître d’ouvrage n’a pas à démontrer l’existence d’une faute commise par les constructeurs pour être indemnisé.

Dès lors qu’il existe un lien de causalité entre le dommage et l’intervention de constructeurs, ces derniers sont présumés responsables.

Le maître d’ouvrage pourra donc solliciter leur condamnation à réparer tous les dommages matériels (coût des travaux de reprise…) ou immatériels (préjudice de jouissance, préjudice moral…) subis.

Afin de protéger les intérêts du maître d’ouvrage, la jurisprudence lui permet en outre de former des demandes de condamnations in solidum à l’encontre des constructeurs.

Le maître d’ouvrage pourra ainsi se retourner à l’encontre de n’importe lequel de ses débiteurs afin d’obtenir la réparation de l’intégralité de ses préjudices (à charge pour ses derniers, d’exercer leurs recours à l’encontre des autres constructeurs).

Les causes d’exonération

Dès lors que la garantie décennale obéit à un régime de responsabilité de plein droit, le constructeur ne pourra pas utilement soutenir qu’il n’a commis aucune faute afin d’échapper à sa responsabilité.

Certaines causes d’exonération peuvent néanmoins être invoquées.

Le constructeur pourra d’abord se prévaloir d’un cas de force majeure, c’est-à-dire d’un événement imprévisible, irrésistible et extérieur.

Il pourra également invoquer le fait d’un tiers, étranger à l’opération de construction.

Le constructeur pourra enfin se prévaloir d’un fait du maître d’ouvrage lui-même, tel que l’immixtion fautive du maître d’ouvrage notoirement compétent ou une acceptation délibérée des risques.

En présence de désordres de nature décennale, le maître d’ouvrage a tout intérêt à recourir aux services d’un avocat en droit de la construction afin de déterminer les moyens d’action à mettre en œuvre.

AETOS Avocats intervient régulièrement aux côtés des maîtres d’ouvrage afin de les assister dans la mise en œuvre de la garantie décennale.