Avocats en droit de la construction

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Le droit de la construction est une branche du droit immobilier qui traite des relations entre les différents intervenants à une opération de construction.

AETOS Avocats, cabinet d’avocats en droit de la construction aux LILAS et à PARIS, intervient dans cette matière riche et complexe, tant en conseil qu’en contentieux.

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Qui peut faire appel à un avocat en droit de la construction ?

Une opération de construction implique l’intervention d’une multitude d’acteurs, dont les principaux sont les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre, les entreprises et leurs assureurs.

AETOS Avocats, cabinet d’avocats en droit de la construction, assiste et représente ces différents intervenants.

Le maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés.  

Il définit le programme de construction, le budget et les délais.

Le maître d’ouvrage peut être un particulier qui fait construire, agrandir ou rénover son pavillon.

Il peut également s’agir d’une personne morale de droit privé (promoteur immobilier, par exemple) ou de droit public (une commune, par exemple).

Le maître d’œuvre

La maîtrise d’œuvre est chargée de la conception de l’ouvrage et de la direction de l’exécution des travaux.

Dans les opérations de construction de faible ampleur, le rôle du maître d’œuvre est assuré par l’architecte.

Dans les opérations de construction plus importantes, la maîtrise d’œuvre est confiée à plusieurs intervenants : architecte, bureaux d’études techniques (BET), etc.

Les entreprises

Les entreprises exécutent matériellement les travaux.

Elles peuvent être contractuellement liées avec le maître d’ouvrage, soit pour exécuter l’ensemble des travaux (entreprise générale), soit pour réaliser certains lots (« corps d’états séparés »).

Certaines entreprises peuvent également être liées contractuellement à une autre entreprise : il s’agit alors d’une sous-traitance.

Les compagnies d’assurance

En matière de construction, certaines assurances sont obligatoires, à savoir l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance décennale.

L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage. Elle vise à obtenir un remboursement rapide des désordres couverts par la garantie décennale.

L’assurance décennale est quant à elle souscrite par les constructeurs. Elle couvre également les désordres relevant de la garantie décennale.

Plusieurs assurances facultatives peuvent par ailleurs être souscrites.

Les compagnies d’assurance ont ainsi un rôle clef en droit de la construction. Elles supporteront, bien souvent, la charge des condamnations prononcées à l’encontre des constructeurs.

L’intervention de l’avocat en droit de la construction avant les travaux

Faire appel à un avocat en droit de la construction peut être nécessaire avant même la réalisation des travaux.

L’avocat peut en effet sécuriser l’opération de construction, en diligentant par exemple une procédure de référé-préventif.

A contrario, l’avocat peut être saisi par un tiers en vue d’empêcher la réalisation de l’opération de construction.

Le référé-préventif

Le référé-préventif est une procédure qui peut être mise en œuvre tant dans l’intérêt du maître d’ouvrage que des voisins à l’opération de construction.

Cette procédure vise à solliciter la désignation d’un expert judiciaire avant tous travaux.

Celui-ci examinera l’état des constructions voisines et les désordres pouvant éventuellement affecter celles-ci en cours de travaux.

AETOS Avocats conseille et assiste les maîtres d’ouvrage et les riverains dans le cadre de tels référés-préventifs.

La contestation des autorisations d’urbanisme

La plupart des travaux donnent lieu à une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis de démolir, déclaration préalable de travaux, etc.).

Les voisins à l’opération de construction envisagée peuvent être amenés à contester cette autorisation, en cas de violation des règles d’urbanisme.

AETOS Avocats intervient dans le cadre du contentieux des autorisations d’urbanisme, tant en demande qu’en défense.

L’intervention de l’avocat en droit de la construction en cours de chantier

AETOS Avocats, cabinet d’avocats en droit de la construction, traite des diverses difficultés pouvant survenir lors de la réalisation des travaux (retards, abandons de chantier, troubles de voisinage, etc.).

L’abandon de chantier

Les maîtres d’ouvrage peuvent malheureusement être confrontés à la défaillance d’une entreprise qui a abandonné le chantier.

Il peut alors être opportun de faire appel à un avocat en droit de la construction.

Celui-ci pourra d’abord adresser une lettre de mise en demeure à l’entreprise afin qu’elle reprenne les travaux.

Si cette mise en demeure reste infructueuse, l’avocat accompagnera son client afin de faire constater l’abandon de chantier, résoudre le contrat, et introduire une éventuelle procédure judiciaire.

Les troubles anormaux de voisinage

Les chantiers génèrent inévitablement des nuisances pour les riverains : du bruit, de la poussière, et parfois des désordres.

Lorsque ces désagréments excèdent les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité des constructeurs peut être recherchée.

L’avocat en droit de la construction peut entreprendre des démarches amiables et/ou judiciaires afin de mettre un terme à ces troubles et d’obtenir une indemnisation.

L’intervention de l’avocat en droit de la construction après la réception

La réception des travaux, définie par l’article 1792-6 du code civil, est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ».

Il arrive fréquemment qu’après cette réception, le maître d’ouvrage déplore des malfaçons, défauts de conformité ou désordres affectant les travaux réalisés.

L’avocat en droit de la construction peut alors l’assister afin de diligenter une expertise judiciaire, mettre en œuvre les garanties légales et/ou engager la responsabilité des constructeurs.

L’expertise judiciaire

Avant d’introduire une procédure à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs, une expertise judiciaire est souvent indispensable.

L’expert judiciaire aura pour mission de donner son avis sur les désordres et malfaçons, sur leur imputabilité, et sur la nature et le coût des travaux réparatoires.

Le rapport d’expertise permettra ensuite aux parties de trouver un accord ou d’éclairer le tribunal qui sera saisi, sur le plan technique.

AETOS Avocats accompagne régulièrement ses clients dans le cadre de telles expertises judiciaires, particulièrement importantes en droit de la construction.

Les garanties légales et la responsabilité des constructeurs

Le maître d’ouvrage bénéficie de plusieurs garanties légales, à savoir la garantie décennale, la garantie biennale, et la garantie de parfait achèvement.

La réception des travaux constitue le point de départ de ces différentes garanties légales.

Certains désordres et malfaçons ne relèvent pas de ces garanties, mais sont soumis au régime de la responsabilité civile de droit commun des constructeurs (responsabilité contractuelle ou responsabilité délictuelle).

AETOS Avocats, cabinets d’avocat en droit de la construction, intervient dans les litiges relatifs à la mise en œuvre de ces garanties et/ou responsabilités des constructeurs.