Quelles sont les règles de majorité en copropriété ?

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Publié le 26 Février 2021

Chaque copropriétaire a le droit de voter lors des assemblées générales de copropriété, et dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes (ou « tantièmes »).

Les décisions votées par les copropriétaires sont soumises à quatre règles de majorité applicables suivant la nature et l’importance des décisions.

Quelles sont ces règles de majorité ?

La majorité simple

La majorité simple (ou majorité de l’article 24) est la plus facile à obtenir.

Elle correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.  Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.

Pour être adoptée, une résolution doit uniquement obtenir un nombre de voix « pour » supérieur au nombre de voix « contre ».

Sont adoptées à la majorité de l’article 24 les décisions concernant la gestion courante de l’immeuble, telles que :

– les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants ;

– les modifications du règlement de copropriété nécessaires afin de le mettre en conformité avec la loi ;

– les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipement essentiels.

La majorité absolue

La majorité absolue (ou majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).

Si une décision soumise à la majorité de l’article 25 n’est pas adoptée, mais obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote soumis à la majorité simple.

Sont notamment soumises à la majorité absolue les décisions concernant :

– la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;

– les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ;

– l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination.

La double majorité

Les décisions soumises à la double majorité (ou majorité de l’article 26) nécessitent, de manière cumulative, l’obtention :

– d’une majorité en nombre, correspondant à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) ;

– d’une majorité en tantièmes, correspondant aux deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Par exemple, si une copropriété comporte 10 copropriétaires et 1.200 tantièmes, une décision soumise à la double majorité devra être approuvée par au moins 6 copropriétaires, représentant au moins 800 tantièmes (2/3 des voix).

Si une décision soumise à la majorité de l’article 26 n’est pas adoptée, mais obtient le vote d’au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés, détenant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité absolue.

Sont notamment adoptées à la double majorité les décisions concernant :

– l’achat ou la vente de parties communes, lorsque l’opération ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ;

– la modification des clauses du règlement de copropriété relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’unanimité

Les décisions devant être adoptées à l’unanimité nécessitent le vote de l’ensemble des copropriétaires, qui doivent donc être présents ou représentés.

L’unanimité étant extrêmement difficile à obtenir, seules les décisions les plus graves sont votées à l’unanimité telles que :

– la modification de la répartition des charges de copropriété, sauf en cas de travaux, d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale ;

– la vente d’une partie commune ayant pour effet de modifier la destination de l’immeuble ;

– la modification des stipulations du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble ;

– la souscription d’un prêt bancaire collectif au nom du syndicat des copropriétaires.

Le respect des règles de majorité est fondamental.

Une décision adoptée à une majorité inférieure à celle requise peut en effet faire l’objet d’une action en contestation d’assemblée générale de copropriété.

En outre, même une décision adoptée à la majorité requise peut faire l’objet d’une contestation lorsqu’elle constitue un abus de majorité, c’est-à-dire lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires et n’est pas conforme à l’intérêt collectif.

Dans tous les cas, le copropriétaire qui souhaite contester la décision prise en assemblée générale de copropriété doit rapidement faire appel à un avocat en droit immobilier afin qu’il introduise une action en contestation, dans le délai légal.