Locataire ou bailleur : qui doit réaliser les travaux dans le logement ?

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Publié le 08 Janvier 2021

Les travaux à réaliser dans un logement à usage d’habitation sont souvent à l’origine de litiges entre le bailleur et son locataire.

Qui doit réaliser les travaux dans le logement ?

Les réparations dues par le locataire

L’article 7 d de la loi de 1989 prévoit que le locataire doit prendre à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ces dispositions sont d’ordre public : il n’est donc pas possible d’insérer dans le bail des clauses contraires.

Il faut distinguer l’entretien courant d’une part et les menues réparations et réparations locatives d’autre part.

L’entretien courant

Le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement, ainsi que des équipements mentionnés au contrat de bail.

L’entretien courant vise les mesures à prendre pour éviter une lente dégradation des lieux.

Cet entretien courant n’inclut pas les lourdes dépenses ponctuelles telles qu’un ravalement de façade ou un détartrage du chauffe-eau électrique avec dépose du bloc de résistance.

Le locataire peut s’exonérer de cette obligation d’entretien courant en cas de vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les menues réparations et réparations locatives

En principe, le locataire doit prendre en charge les « menues réparations » et « réparations locatives » dont la liste est définie par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

A titre d’exemple, il a été jugé que constituaient des réparations locatives : la vidange d’une fosse septique, ou le remplacement d’une vitre de faible dimension insérée dans un ensemble de verre et d’acier donnant sur la façade de l’immeuble.

En revanche, n’ont pas été considérées comme des réparations locatives : la réparation d’un volet roulant, la réfection d’un plancher, d’une porte-fenêtre, ou encore du conduit d’évacuation du chauffage.

Le principe selon lequel le locataire doit effectuer les menues réparations et réparations locatives connaît diverses exceptions.

En effet, le locataire n’a pas à effectuer les réparations lorsqu’elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure.

La vétusté est définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).

La force majeure est définie par l’article 1218 du code civil.

Il appartient au locataire de rapporter la preuve des circonstances exonératoires dont il se prévaut.

Les sanctions du défaut d’entretien du logement par le locataire

A défaut de sanctions expressément prévues par la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu d’appliquer le droit commun.

Le bailleur pourra saisir le juge pour contraindre le locataire à réaliser des travaux ou demander son expulsion.

En cas de dégradations, l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Les réparations dues par le bailleur

Les obligations du bailleur

Selon l’article 6 c de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu aux réparations autres que locatives, et qui seraient nécessaires au maintien en état de l’immeuble et à l’entretien normal des locaux loués.

Cela vise notamment les grosses réparations, par exemple la réfection des toitures ou encore les travaux de ravalement.

Le bailleur doit également prendre en charge les réparations rendues nécessaires du fait de la vétusté, de malfaçons, de vices de construction, de cas fortuits ou de forces majeures.

Le bailleur n’est cependant pas tenu de vérifier en permanence l’état des lieux loués.

Il appartient en effet au locataire de l’avertir de tous travaux qui seraient nécessaires.

A défaut, le locataire pourrait être tenu responsable des dégradations occasionnées par son silence ou la tardiveté de l’information.

Le bailleur est seulement tenu de maintenir en état l’immeuble.

Les réparations doivent ainsi être effectuées, en principe, à l’identique, sans qu’aucune amélioration ne soit obligatoire.

Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire pourra demander au juge une indemnisation et/ou la résiliation judiciaire du bail.

Les limites aux obligations du bailleur

Si, pendant la durée du bail, le bien loué est détruit, le bailleur est dispensé d’effectuer des réparations représentant un investissement hors de proportion avec les revenus ou la valeur de l’immeuble.

Il est également jugé que dans certains cas, l’importance et le coût des travaux sont tels qu’ils doivent être assimilés à une reconstruction, exonérant ainsi le bailleur.

Un tempérament existe toutefois à ces exonérations.

En effet, si la perte du bien est due au fait que le bailleur a tardé à réaliser des travaux auxquels il était pourtant tenu, sa responsabilité pourra être engagée.